??樂居財經 鄧如菲 8月19日，由樂居財經主辦的“追光：2022（第五屆）樂居財經年度論壇暨財經之夜”在杭州舉行。百位地產、家居和物管行業精英齊聚，共同尋找不動產折疊時代的追光之旅。論壇由中國房地產業協會、全國工商聯家具裝飾業商會共同指導。

??住建部房地產市場服務專委會委員程鵬、和泓服務集團執行董事兼CEO王文浩、金地智慧服務集團黨委書記兼副總裁姚平、濱江控股集團執行總裁兼濱江物業董事長朱立東參與了以“市值重估”為主題的沙龍活動。沙龍由雙語主持人、全國三八紅旗手艾誠主持。

??在地產暴雷和疫情等因素影響下，過去一段時間物業股票價值一直往下走，針對物企未來的發展，各嘉賓也發表了自己的觀點：

??住建部房地產市場服務專委會委員程鵬：物業股價下行是短期行為

??住建部房地產市場服務專委會委員程鵬表示，過去一段時間物業股票價值一直往下走，主要受到三方面影響：一是受到房地產的拖累，包括地產企業暴雷、物業費被大股東挪用、非業主增值服務大幅度下降；二是跟城市服務有關；三是國際層面的變化，包括美國加息促使外資從中國區域撤離、恒生指數回調、外資投行給中國頭部的物業公司負面評價等。這三方面的力量綜合作用的結果，直接導致了物業股價下行。

??不過，程鵬表示，物業股票價格往下走是短期行為，長期來看，依然非?？春弥袊飿I。通過觀察物業行業可以看到，物業行業的政策紅利還沒有釋放出來，可以說作為獨立的行業，某種程度上可以說疫情讓國家、社會、政府看到了物業行業的價值，對物業行業有很大的促進作用。住建部在2020年推出了十部委的文件，正式把物業企業作為社區治理的環節納入進去，但這只是一個政策的剛剛開頭，具體到政策如何落地，怎樣發揮物業公司的價值，更多實施的細節和規劃仍在醞釀過程中，這個過程是很難的。另外，通過物業行業市場集中度的研究，可以發現它仍然沒有到最高峰，剛剛啟動，其中服務好的、口碑好的、資本有優勢的公司，在這個過程中會占據很大的資源。還有就是甲方的市場主體逐漸成形，比較有代表性的是各種業委會，如此，才能實現在社區層面物業服務的優勝劣汰，才能通過這樣的機制把市場做起來。這三方面決定未來的物業市場會非常的好。

??程鵬表示，物業行業最本質的一個商業模式，就是一個系統的綜合解決方案提供商，而大量的服務都是需要外包商來提供，但他會把不同外包商對項目的理解、對人群的理解做一個重塑。這種商業模式最本質的價值，就是需要對業主或者是甲方需求深刻理解，這是最核心的東西。這就意味著物業一定要在這個群體或在這種類型的業態深耕，它不是行商的模式，而是坐商的商業模式。比如，我們國家對物業的管理分為兩部分，一部分是住宅小區，應該把它往社區治理的體系上靠，把它作為民生業進行管理，但是對非住宅類的小區，就像各種商業業態，這是按照商業市場價值推進的，所以說在這個過程中，它是需要一個深耕的行業。

??和泓服務王文浩：物企的價值重估對行業來說利大于弊

??和泓服務集團執行董事、CEO王文浩表示，物企的價值重估對行業來說應該是利大于弊。此前的上市熱潮，包括估值有一些冒進，回歸理性也是必然。

??他表示，近兩年的房地產市場對物業管理影響巨大，但對整個行業來說應該是好事，物業企業必須做到打鐵自身硬。另外，市場、社會、再加上疫情的影響，諸多原因疊加在一起，從去年的7月份到現在應該是整個物業行業的調整周期，房地產以及疫情的影響，必然會使這個行業有所下降。

??論壇上，王文浩表示，實際上物業管理的本質并沒有發生質的改變，只不過這兩年在風口，找到了潮頭，讓物業確確實實有點火熱。這一次回歸，對物業行業來說是好事。

??王文浩認為，在疫情幾年中，物業管理企業承擔了很多，更多打磨了物業管理企業的意志和團隊的力量，對行業而言，疫情稍緩的時候，將會有一個厚積薄發的過程，所以非?？春梦飿I管理行業未來的發展。

??金地智慧服務姚平：增長性、能力與資源決定物企估值

??金地智慧服務集團黨委書記、副總裁姚平表示，目前物業服務行業受到的影響不是特別大，但是對于行業的未來來說是一個機遇。金地智慧服務成立29年以來，目前在住宅物業的板塊做的是最大的。金地智慧服務第二賽道開辟了非住宅的物業，叫金地商服，每年以50%的速度在增長；第三賽道開辟了城市服務，叫金智仟城，到今天大概有接近七八億的營收；第四賽道開辟了團餐；第五賽道開辟了空間科技等。成立29年來，金地智慧服務一直在變革的路上。

??他指出，以前物業市場估值第一看增長，第二看企業自身能力，第三看企業擁有的資源?，F在母公司穩定性恰恰跟物業的估值形成正比，母公司越不穩定，下屬物業企業的估值就越不穩定，越會受到影響。金地智慧服務目前沒有分拆上市，但外部客戶占比已超70%，完全可以進行自增長，并且每年以20%至30%的速度在增長，今年1~6個月份，金地智慧服務的存量住宅的同比拓展增長87%，這意味著廣大的業主在選擇物業更換時，更可能會選擇金地智慧服務。第二，金地智慧服務的新建住宅的拓展下降符合行業的現狀。

??最后，姚平表示，物業行業掙的是辛苦錢，很難說有最好的賽道，物業愿意去做更多其他主業非主業外包的服務。物業行業是一個民生行業。

??濱江集團朱立東：物業是準公共性服務業，應積極投身基層治理

??濱江控股集團執行總裁、濱江物業董事長朱立東表示，物業服務企業主要有三大收入板塊。第一，是基于基礎物業服務收取的物業管理費、停車費；第二，是面向開發企業所產生的服務費；第三，是對業主提供基礎物業服務以外的費用。

??他指出，每一家物業服務企業基本上都按照這樣的秩序來做半年報和年報。整個物業服務的行業估值，因為它收入板塊的來源并沒有發生非常大的變化，所以它的重估對這個行業沒有大的影響，反而影響的是企業。因為很多物業服務企業，原來大的金主，年報、半年報發不出來，甚至爆雷。對于這一類的企業來說，它的影響可能會更大。如果一家企業基本的邏輯和服務模式沒有發生大的變化，資本市場不會有大的變化。

??最后，朱立東表示，物業服務行業是一個準公共性的服務行業，這個服務行業有內在的商業邏輯支撐。從社會價值角度看，物業服務企業積極投身到社會基層治理當中去。從企業自身角度看，做好各種服務，為美好生活發揮物業服務行業的價值，也能夠創造良好的經濟價值。