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        原創 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  地產K線 嚴明會 17.5w閱讀 2022-08-22 07:13


        文/樂居財經 嚴明會

        今年的中報季不同以往，電話會比業績會還要密。
        短短10天內，三家龍頭房企召開了投資者電話會。龍湖是為回擊做空者，澄清商票逾期的謠言，建業和碧桂園則是為上半年業績波動做了詳盡的解釋。
        龍湖集團主席吳亞軍說，凡事預則立不預則廢，龍湖依靠自己的原則和紀律才走到今天。
        建業集團董事長胡葆森說，建業未來還有3碗飯可以吃，一是品牌，二是手藝，三是勤勞。
        碧桂園集團總裁莫斌說，對未來市場有信心，對政府調控有信心，對公司管理有信心，對新業務有信心。
        盡管大佬們的說法不同，但都在傳遞同一個信號：困難是暫時的，扛過去就能贏。
        地產行業進入深度調整期，利潤增速、利潤率下滑已成常態，體現在房企的財務報表上的，是盈利能力的下滑。7、8月份，發布上半年盈利預警、預虧的A股、港股地產商，已超過50家。
        抬眼望去，大多上市主體均受到了影響，虧損幾億至幾十億的不在少數。在這樣的背景下，再優質的房企也不能獨善其身。
        8月18日，碧桂園的一則盈利預警公告顯示，其上半年核心凈利潤介乎45億元至50億元，股東應占盈利介乎2億元至10億元。但碧桂園董事會認為，上述盈利的影響因素，多為非現金性質，碧桂園的經營狀況良好，現金流依舊穩健。
        不同房企都有不同的境況，要具體問題具體分析。從碧桂園的銷售水平、負債水平、企業戰略層面上看，該公司內部運轉如常、目標明確。中期利潤的收縮，可能只是其在底部盤整的大環境下，短期的蟄伏而已。
        資產負債及利潤的平衡
        行業回暖不及預期，今年前7月，百強房企權益銷售額、權益銷售面積同比分別下降48.7%和52.2%，接近腰斬。國家統計局數據顯示，4-7月房地產開發投資增速連續4月負增長，房屋施工、新開工、竣工面積同時下降。
        正如莫斌所說，地產行業的發展面臨著很多挑戰，多重不利因素層層疊加，行業十分艱難，碧桂園也確實無法獨善其身。
        在8月18日的投資者電話會上，莫斌對碧桂園上半年的業績波動做了五點總結：
        1、上半年，受新冠疫情的限制性措施影響，交付規模下降，減慢了項目結算的進度，導致收入規模下降并影響了結算毛利及利潤的規模。
        2、市場下行周期之久超預期，從去年 6 月份到現在仍然處在下行期。本期納入結算的項目銷售毛利較低，特別是 18-19 年拿地的部分項目，受到市場下行的影響更為明顯。
        3、行業風險出清的過程仍沒有結束，行業爆雷不斷，市場加劇下行，為保障現金流的平衡，部分區域對尾盤資產和要出清的資產有一些量價平衡的安排，對毛利構成了較大壓力。
        4、基于謹慎性原則，我們計提的減值也對毛利構成影響。
        5、利率波動造成了匯兌損失，致使利潤表也承壓，所以整體會有一個較大的跌幅。
        這五個方面，是碧桂園總結出的利潤變薄的原因，也是業內企業普遍要面對的現實。不過，作為龍頭房企，碧桂園仍在穿越周期的過程中，保持著韌性。
        1-7月，碧桂園公布的權益銷售額為2152億元，雖同比下降38.9%，但總體上明顯優于百強企業。而據第三方統計顯示，前7月碧桂園累計全口徑銷售額2854.9億元，規模仍然居于榜首。
        今年上半年，該公司在214個城市，如約交付1070批次，超25萬套房屋；下半年計劃交付50萬套，履行著房企責任。
        值得注意的是，盡管碧桂園上半年出現利潤收縮，但一直通過精細化的管控使得現金流保持平穩，并沒有因為利潤的下降受到影響。
        投資者會上，碧桂園管理層披露，其一直把重心放在保證資產負債及利潤的平衡上，并確保核心資產和核心人員不受損。
        據了解，碧桂園主要通過銷售回款，可動用現金的管理、審慎投資來維持收支相對平衡的狀態，壓縮一切不必要的支出。通過經營性現金流，償還高成本短周期的融資，進一步優化負債結構。
        基于此，上市公司的資產負債表、現金流量表，才能保持平穩。其凈負債率才能維持在50%以下，經營性現金流持續為正，可動用現金相對充足。
        作為示范性房企，碧桂園享受到了因自律而得到的融資便利，展開了全品種融資。包括自去年下半年至今61億的公司債及中票、87億的供應鏈ABS及ABN；以及今年發行的33.68億可轉債、24.1億配售新股籌集款項。
        下半年，碧桂園在境外已無到期美元債；境內有兩筆債達到可回售狀態，合計40億元。除此以外，下半年沒有到期的直接融資。
        活下去，再活得更好
        莫斌認為，在市場下行和市場筑底的過程中，最重要的工作是以現金流為核心。做好資產負債和利潤表的平衡。保證公司能夠活下去，活到健康的市場到來之后，讓公司能活得更好。
        先活下去，再在以后環境改善后，追求“活得更好”，這或許說出了業內房企的普遍心聲。
        下半年仍處在底部盤整，城市分化的過程，雖然不會比上半年的情況更差了，但也不會有很大的反轉。面對這樣的市場環境，碧桂園表示：“這個市場是我們不能改變的，但是要有策略?！?/span>
        碧桂園的策略是，憑借充沛的貨量、一萬億的可售土儲、均衡的布局，去較好地對沖市場分化和疫情影響。公司可以通過調節貨量供給，采取“以銷定產”“精準供貨”的方式，去對沖風險。
        而在產品方面，其將積極去調整產品，推出更加有適銷對路的安排，比較穩健去度過現在的市場低谷情況。
        從更大的層面上，則不得不提碧桂園的全競提升策略。
        從2018年開始，碧桂園已經連續做了四年的“全競提升”，其中包含“一率五力”的執行，做到精細化管控，以及供銷回支投的閉環管理，
        與此同時，該公司也做好了所有區域資產的投融管退，出清相對較差的資產，聚焦深耕在五大都市圈和確定性高的市場。
        對于未來，莫斌“很有信心”，他的信心來自四個方面：對未來市場的信心，對政府調控有信心，對公司管理有信心，對新業務有信心。
        據了解，今年6月，碧桂園將旗下建筑子公司及原博智林旗下的總包單位進行整合，成立科技建筑集團。通過整合全產業鏈資源，實現“研發-生產-應用”的全過程貫通，目前已經在碧桂園全國的在建項目上投入使用。
        莫斌透露，碧桂園在順德開展“63畝試驗”，做全過程測試，效果非常明顯。
        去年下半年以來，碧桂園創始人、董事局主席楊國強親自督戰63畝試點項目，希望通過"拆解一棟樓"實驗科學鋪排施工工序，讓建筑機器人像流水線生產一樣施工作業。
        2021年12月30日，博智林在汕頭首次完成“BIM+FMS+WMS+建筑機器人”多機施工系統驗收，跑通了裝修階段的端到端智能建造生態實踐，進入了多機協同系統化應用的新階段。
        關于建筑機器人對碧桂園主營業務的意義，他做了這樣一個比喻，“一定會像老虎插上翅膀一樣?！?/span>
        莫斌認為，隨著市場健康發展的到來，主營業務和建筑機器人業務一定能為公司帶來更多的收益，給投資者帶來更大的回報。
        以下為投資者電話會問答：
        1、關于市場的三四線城市布局比較多的公司，在去化率上，上半年數據比較低，碧桂園的去化率情況是怎樣的？接下來下半年會采取什么策略讓銷售回暖？
        2、近期政府的政策，對優秀民企的融資有更多的幫扶，管理層覺得這些政策對公司，對行業的作用有多大？
        3、關于結轉。上半年沒有銷售的物業，建筑速度放慢，下半年施工進度和 結轉速度是否有提速，還是跟上半年一致有所放緩？工程進度上有否節奏調整？
        答：第一，補充三個數據，一個是來自統計局，商品房銷售額下降 28.8%；百強房企大概下降了49.3%；碧桂園公告的2152 億元，同比下降 39.8%，總體上明顯優于百強企業，在頭部房企中，我們下降的幅度差不多。
        第二，上半年來看，整個市場處于逐步探底，到 6-8月份我們認為是底部盤整的過程，同時城市是嚴重分化的。
        第三，絕大多數的三四線市場是封閉市場為主。當期的表現是當地短中期供求關系呈現的結果。我們看來，長三角、珠三角周邊城市基礎比較好，人口也有吸附力。中部地區也有不錯的，但差異很大，跟本地的中短期供求關系相關聯。
        第四，從全年尺度看，宏觀去化率是可控的，有些項目去化得很好，差異比較大。
        第五，下半年還是在筑底的過程。我們基本是認為不會比上半年的情況更差了，但也不會有很大的反轉，是一個在底部盤整，城市有分化的過程。這個市場 是我們不能改變的，但是要有策略。
        我們的策略主要是幾個方面，一方面我們的貨量是比較充沛的，我們有差不多一萬億的可售的土儲。得益于我們的均衡布局，我們能比較好地對沖市場分化和比較嚴重的疫情影響。我們通過調節貨量供給，采取“以銷定產”“精準供貨”去對沖風險。
        關于產品，我們主要以偏改善的產品為主，積極去調整我們的產品，使得更加有適銷對路的安排，比較穩健去度過現在市場低谷情況。
        我們相信在政府積極的主導下，會因城施策，用足用好，去穩定房地產市場。我們相信最困難的時候過去了，現在是在底部盤整的過程，伴隨因城施策的深入，政策的出臺，我們下半年我們會保持在有序的、合理的銷售節奏上，相信我們的銷售規模在下半年會穩定，和頭部同行是同步的，優于同行的。
        4、 在目前的市場環境下，今年下半年和明年上半年，我們認為管理層最重要的工作是什么，工作效果如何考慮和考量？
        答：管理層在市場下行和市場筑底的過程中，最重要的工作是以現金流為核心。做好資產負債和利潤表的平衡。保證公司能夠活下去，活到健康的市場到來之后讓我們能活得更好。所以我們在保證每一套房按時完美交付的同時，我們所有的債券要剛性兌付，保證我們的核心資產和核心人員，同時我們致力于新業務，新業務與主營業務的競爭力的加持下，我們能越做越好。
        監管機構和政策對我們依舊穩健的企業，支持力度是挺大的，保交樓和穩民 生。市場在政策的加持下，會慢慢恢復，對公司的未來充滿信心。
        5、能不能梳理一下公司債務情況？今年公司的一些資金安排？其次想問問利潤率，今年中期或者全年的利潤率會不會是接近底部？還是說下半年隨著債務的償還，利潤率還有下滑的空間？
        答：債務方面，公司下半年已經沒有到期的美元債。境內有兩筆債達到可回售狀態，分別是九月和十一月，合計40 億人民幣。再看 2023 年，從2018 年開始，通過行穩致遠的戰略，主動降負債，公司的短債是更加健康的。今年630到明年630，我們的短債規模相比去年會進一步下降。明年上半年，1月份，公司會有境外一筆美元債到期，折合人民幣 40 億元，其他沒有境外美元債了。境內，1月份、4 月份、5 月份，上半年合計有 4 筆，69 個億公司債到期或達到回售狀態，其實規模占比不大。公司會繼續優化債務結構，償還高息的、短期的債務，進一步拉長融資久期。
        毛利方面，受到銷售市場持續疲弱影響，包括整個行業還在不斷暴雷。公司會圍繞可動用現金進行管理目標，盤活優質資產，包括出清劣質資產，盡可能保住核心資產。到了有反轉機會的時候，再銷售優質資產，保證有較好的溢價，或者更小的折價。如果銷售市場持續疲弱的情況下，那利潤仍然有一定的壓力，但伴隨著新的資產、一些收獲的新項目，會對未來的毛利的修復起到支撐作用。同時科技智慧建造的賦能，會對利潤修復起到正面作用。

        來源：地產K線

        作者：嚴明會

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